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房价便宜租金贵,但在美国买房其实是个烂投资
2020-12-06

  文/巴九灵

  自从美国加息,中国经济走弱,人民币有贬值的趋势,很多人都在后台问吴老师和小巴,是不是应该把一部分人民币资产换成美元资产。比如,去美国买房子就是近几年非常火的一个话题。理财老师却告诉小巴,去美国投资房产,其实有很多种选择,像国内一样一套套地买未必是最好的方式。

  老师

  投资海外的不动产,也不失为一种多元化、降低资产风险的方式。不过在美国这些发达国家买房子,和在国内有很大的不同,那就是它的持有成本要高很多,买完之后放着是一种极大的浪费,买之前最好是已经考虑好之后的打算。

  比如出租吗?现在中国每年有很多人去美国留学,我知道有的家庭在子女录取的学校附近购置房产,自己孩子住一间,其他房间出租给其他的同学。或者,就算没有子女留学,也可以直接定位租赁给留学生。

  巴九灵

  老师

  有这一类特别明确的诉求,是一种不错的选择。但是总体上而言,我认为在美国直接投资买房,费时费力,收益扣去成本,在经济上并不是一个好选择。

  美国的房子不是挺便宜的嘛,房价相对于国内低,但是租金却高。

  巴九灵

  老师

  这需要比较来说,我们来算一笔账。纽约、洛杉矶和旧金山这三个城市是华人在美国投资房地产的热门区域,过去20年这三个地点的住宅增值年化大约在4%-5%左右,平均租金收益率在5%左右,加起来年化收益达到9%-10%。

  还要扣掉哪些成本呢?

  巴九灵

  老师

  美国房产的持有成本,包括房地产税、保险费、物业费等,大约每年都需要支付房价2%的费用。如果出租是外包给专业的中介机构,还需要租金的10%-15%作为管理费用。去掉这些成本后,收益大概也就在6%-7%这个区间,这还是在全美人口最多、商业经济最发达的城市才能达到的数据。如果范围扩大到全美,房产增值速度大约是2%-3%,加上租金,扣掉成本,有4%-5%就不错了。

  小巴有点不太明白的是这个房地产税,经常听人说起,但还是搞不清楚。

  巴九灵

  老师

  美国的房产税=房屋价值*税率,每年都需要缴。税率在各郡、县、学区都有所不同,比较偏僻的不到1%,高的学区则有3%。在房屋价值上,会有从事房屋估价的官方机构每年为你的房子做价格评估,税费是按这个最新的评估价而非购买成交价来核算的。所以啊,就算有人送我们一套美国核心地段的豪宅,估计我们也住不起。

  这么说来,怪不得我在美国的朋友都说当地人几乎不把房产作为直接的投资品,也不会炒房,原来是持有的成本高,收益又低的原因。

  巴九灵

  老师

  没错,其实在美国房地产市场,相对而言更赚钱的是商业地产的开发与投资,收益率明显要高于住宅,不过商业地产的资金投入和专业技术方面的要求都非常高,对普通投资人而言门槛太高,都是房地产投资开发与运营的专业机构在做。不过呢,我们都知道美国是一个建立在金融市场上的国家,中产阶级往往以借道金融市场的方式间接投资于房地产,这种投资工具叫做REITs。

  注:REIT是Real Estate Investment Trust(房地产信托凭证)的缩写,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益的绝大部分(通常为90%以上)按比例分配给投资者的产品。投资REITs,就可以间接投资物业,分享因租金收入和资产增值带来的收益权。

  这个听上去,很像是一种资产证券化,把房产投资分割成一小份一小份,然后小众投资人也可以参与的方式?

  巴九灵

  老师

  没错,一次房地产证券化过程中一般有4个要素,我们分别用甲、乙、丙、丁来加以说明,大概的流程是这样的:

  甲是进行资产证券化的商业地产,比如商场、写字楼、酒店等,这些资产在未来会产生持续的租金收益。

  乙是这些资产的拥有者,他们造完之后需要资金支付其他支出,就决定卖出手中的资产获得资金。但资产庞大,有意向的购买者付不起,或者乙觉得只需卖出一部分就够,剩下的部分想继续持有,以获得未来资产增值收益。那么乙就想要分拆了出售,乙就找到了丙。

  丙是负责发行房地产投资信托的专业公司,将这些地产分拆成一份份证券(类似于股份),打包分割之后卖给丁。

  丁就是我们这些千千万万的普通投资人。

  这样一套流程下来,就是乙把甲授权给丙,丙以证券的方式将甲分割销售给丁的过程。乙获得了资金、分散了风险,丁能够以小金额获得高门槛高收益的资产,丙得到了各种手续费和管理费。整体上是一套轻资产运营的方式,能够促进资金的流动。

  巴九灵

  老师

  没错,所以资金的效率上,一般情况下REITs要比直接买房子更好,只有极少数的地段例外。过去20年,美国REITs的年平均回报率为12.35%,跑赢美林公司/国债指数及标普、道琼斯等指数,也有很多基金是专门从事REITs的投资的。

  我总结一下老师的意思,就是在美国直接买房,不如买REITs咯?

  巴九灵

  老师

  没错,如果做长期持有打算,其实挺好的,因为每年的租金收益基本都会以分红形式发放。如果只是做短期的避险考虑,目前可能不算一个非常好的介入时机,美国REITs市场最近也涨了不少,处于历史高位,加息之后一两年内的趋势还不明朗。

  类似的房产资产证券化产品,国内没有吗?

  巴九灵

  老师

  国内也开始出现类似的REITs产品,去年6月国内也发行了首单公募类REITs产品,不过据我所知房地产投资占基金资产仍然未超过50%,与美国一般意义上的REITs房地产投资资金占比75%的标准还有距离。不过你可以多加关注,未来几年REITs在中国可能会有蓬勃发展。